¿Qué es un estudio de segregación de costes en bienes inmuebles?

Los inversores en bienes inmuebles suelen tratar de reducir sus ingresos imponibles de cualquier forma posible, de modo que pueden invertir esos fondos en nuevas propiedades o en mejoras de las que poseen actualmente. Un estudio de segregación de costes, realizado por ingenieros y profesionales fiscales, puede ayudar a los inversores a evaluar detalladamente la depreciación de sus inversiones para maximizar el ahorro fiscal. Aunque puede que no sean lo más adecuado para todos los inversores -y entrañan cierto riesgo-, estos análisis pueden ser una forma útil de reducir los impuestos para los compradores y propietarios de inmuebles.

Definición de segregación de costes

La segregación de costes es una estrategia utilizada por los inversores en bienes inmuebles para recuperar los costes depreciados de la propiedad. Aunque la depreciación de la propiedad es deducible fiscalmente a lo largo del tiempo, el IRS reconoce que ciertas partes de un edificio pueden deteriorarse más rápidamente que el edificio en su conjunto. La segregación de costes acelera este proceso de depreciación fiscal de ciertos elementos de un inmueble, liberando capital y aumentando el flujo de caja de los propietarios.

Los bienes inmuebles suelen depreciarse de forma constante durante un largo periodo de tiempo: 27,5 años para los inmuebles residenciales y 39 años para los comerciales. Pero la segregación de costes puede permitir deducciones relacionadas con la antigüedad y el deterioro de la propiedad en un calendario acelerado, normalmente de cinco, siete o 15 años de duración, según el tipo de propiedad y los elementos que se evalúen.

“La idea de la segregación de costes es que entramos y descomponemos la propiedad en todos sus componentes más pequeños”, dice Louis Guay, socio de segregación de costes, créditos fiscales e incentivos de Kaufman Rossin en Boca Ratón, Florida. “El IRS tiene diferentes normativas y leyes que permiten amortizar más rápidamente determinados componentes. Así, en lugar de amortizarse en 39 años, algunos de los componentes pueden amortizarse en cinco o siete años, otros en 15 años.”

¿Qué es un estudio de segregación de costes?

Un estudio de segregación de costes es un análisis formal realizado por un equipo de profesionales. Entre ellos puede haber ingenieros, que pueden proporcionar información sobre valoración y amortización, y asesores fiscales, que comprenden las deducciones legales implicadas. A veces, un abogado especializado en bienes inmuebles contribuye al análisis y asesora sobre el informe escrito.

El estudio y el informe resultante detallarán cómo un propietario puede aprovechar la segregación de costes como estrategia para reducir su base imponible.

Guay dice que su empresa aborda la segregación de costes fijándose primero en las mejoras del terreno, como el paisajismo de lujo, las piscinas enterradas y las zonas especiales de aparcamiento. También evalúa lo que él llama “bienes personales a corto plazo”, o “cosas que se desgastarán más rápidamente, cosas que pueden retirarse y sustituirse fácilmente”. Algunos ejemplos de bienes a corto plazo pueden ser los suelos, como moqueta o vinilo, o artículos de cocina de uso intensivo, como electrodomésticos y armarios.

“Segregamos el coste asociado a esos componentes: los reclasificamos como bienes muebles y aceleramos su amortización”, dice Guay. Esto, a su vez, reduce los ingresos imponibles del propietario desde el salto, en lugar de décadas después, cuando la propiedad en general se haya depreciado.

Ventajas de la segregación de costes para los inversores

Las ventajas de la segregación de costes pueden ser sustanciales para los inversores inmobiliarios. “El concepto es aplazar los impuestos a años futuros, conservar ese dinero y reinvertirlo en el presente”, dice Guay. En los primeros años de una inversión inmobiliaria, cuando los costes pueden superar a los ingresos, ésta es una forma de compensarlo. “Podría utilizar ese dinero para comprar una segunda propiedad”, sugiere, o colocarlo en inversiones estratégicas. Mantener la propiedad el tiempo suficiente para beneficiarte de la reducción de los ingresos imponibles es la forma de obtener beneficios.

Sin embargo, ten en cuenta los riesgos inherentes a una auditoría de Hacienda. Un análisis “hazlo tú mismo” o chapucero puede conllevar más riesgo que recompensa: “Quieres tener un estudio que se pueda defender y justificar ante Hacienda”, dice Guay. En caso de auditoría fiscal, “Hacienda querrá saber si [el estudio] tiene sentido y se ha hecho correctamente”. Muchos contables y pequeñas empresas subcontratan proyectos de segregación de costes a empresas especializadas en este campo, añade.

¿Cuánto cuestan?

Un gran inconveniente: Un estudio de segregación de costes no es barato. “En general, para preparar estos estudios, estás hablando de entre 5.000 y 20.000 o 25.000 dólares”, dice Guay.

Por supuesto, el rango de precios dependerá del alcance y la complejidad del proyecto. Un estudio para una vivienda unifamiliar de alquiler costará bastante menos que uno para una gran superficie comercial, un hotel o un edificio de fabricación especializado. “No se trata sólo del precio de compra”, dice Guay. “Es asegurarse de que [el trabajo] se hace correctamente para que maximices tus beneficios fiscales”.

Otro inconveniente es la posibilidad de tener que pagar impuestos más adelante: Dependiendo del tipo de propiedad, cuando la vendas, puedes tener que pagar impuestos sobre la renta por la cantidad que declaraste en concepto de amortización.

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