Enfrentarse al panorama de los bienes inmuebles en 2025: navegar por las tarifas, los costes y los cambios fiscales

En lugar de esperar a que se aclare la situación, los líderes del sector están pasando de un enfoque reactivo a otro estratégico, ajustando sus modelos financieros, los plazos de planificación y las estrategias de inversión para seguir siendo competitivos en un panorama lleno de variables. Las empresas que mejor planifiquen y se adapten al clima probablemente ganarán ventaja.

Un año de vientos cruzados económicos

Con el 2T en marcha, el sector de los bienes inmuebles se enfrenta a un panorama económico singularmente complejo. Los promotores y los inversores están lidiando con la persistente inflación de los costes de construcción, los posibles ajustes arancelarios de los materiales de construcción y la expiración gradual de los principales incentivos fiscales que han apuntalado durante mucho tiempo la rentabilidad del sector.

En lugar de esperar a que se aclare la situación, los líderes del sector están pasando de un enfoque reactivo a otro estratégico, ajustando sus modelos financieros, los plazos de planificación y las estrategias de inversión para seguir siendo competitivos en un panorama lleno de variables. Las empresas que mejor planifiquen y se adapten al clima probablemente ganarán ventaja.

Perspectivas de la política fiscal: navegar por un terreno cambiante

Aunque los costes de construcción acaparan los titulares, los cambios en la política fiscal podrían tener un impacto igual, si no mayor, en el rendimiento de la inversión en bienes inmuebles en los próximos años. La Ley de Recortes y Empleos Fiscales (TCJA, por sus siglas en inglés), promulgada en 2017, introdujo una serie de ventajas que transformaron la forma en que las empresas abordaban la inversión de capital, la depreciación y los ingresos transferidos. Pero muchas de estas disposiciones expirarán en 2026 a menos que el Congreso actúe, y otras podrían cambiar en función del resultado de negociaciones fiscales más amplias.

Disposiciones clave en evolución:

Amortización Bonificada: La amortización bonificada, regulada por el artículo 168(k) del Código de Rentas Internas (IRC), es actualmente del 40% en 2025, y bajará al 20% en 2026, antes de desaparecer potencialmente en 2027. Se trata de un cambio significativo respecto al 100% de desgravación disponible hace tan sólo unos años. En el Congreso se están realizando esfuerzos para ampliar la amortización bonificada del 100%, aunque sigue siendo incierto si la ampliación sería temporal o permanente.

Deducción por ingresos empresariales cualificados (QBI): El artículo 199A del IRC prevé una deducción del 20% para las entidades canalizadoras, incluidas muchas sociedades de bienes inmuebles. Sin la intervención del Congreso, esta deducción también expirará en 2026. Los legisladores están estudiando propuestas para prorrogar esta disposición, pero su futuro sigue sin resolverse.

Impuesto sobre el Patrimonio e Intereses Transmitidos: Está previsto que la exención federal del impuesto sobre el patrimonio, actualmente en niveles históricamente altos, disminuya significativamente después de 2025, a menos que se tomen medidas legislativas. Además, ha habido propuestas para eliminar el tratamiento fiscal favorable de los intereses transferidos en virtud del artículo 1061 del IRC como parte de los esfuerzos más amplios de reducción del déficit. Aunque se han debatido estos cambios, hasta la fecha no se ha adoptado ninguna medida formal.

Zonas de Oportunidad: Estas zonas, que expiran el 31 de diciembre de 2026, ofrecen aplazamientos de impuestos y exclusiones para las plusvalías invertidas en zonas desatendidas. El programa ha atraído miles de millones de dólares en proyectos de desarrollo e infraestructuras. Pero con la inminente fecha de expiración de 2026, los promotores e inversores se enfrentan a una ventana cada vez más pequeña para iniciar proyectos que cumplan los requisitos. Los proyectos en sí no tienen que estar terminados para 2026, sino que los inversores deben establecer y financiar sus fondos de oportunidad cualificados antes de esa fecha. Existía un apoyo inicial bipartidista a la ampliación del programa, pero los debates más amplios sobre la reforma fiscal de 2025 han dejado de lado la cuestión por ahora. Además, los inversores deben prepararse para el pago obligatorio de impuestos diferidos sobre las ganancias iniciales en 2027, cuando presenten sus declaraciones de 2026, lo que creará posibles problemas de liquidez y flujo de caja.

Limitaciones de los gastos por intereses (Sección 163(j)): Esta disposición limita la deducibilidad de los gastos por intereses empresariales al 30% de la renta imponible ajustada (RTA). Aunque las empresas de bienes inmuebles pueden acogerse a la exclusión voluntaria, hacerlo requiere utilizar calendarios de amortización más largos conforme al sistema de amortización alternativa (ADS). Aunque no está previsto que expire el propio artículo 163(j), en el Congreso se están debatiendo posibles cambios, sobre todo en torno a la forma de calcular el IAI. Algunas propuestas sugieren pasar de los beneficios antes de intereses e impuestos (EBIT) a los beneficios antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA), lo que permitiría en general mayores deducciones de intereses. Sin embargo, las perspectivas de cualquier cambio siguen sin estar claras.

Navegar por la incertidumbre de la política fiscal: lo que los promotores deben hacer ahora

A la luz de los posibles cambios en la política fiscal, las empresas de bienes inmuebles deben tomar medidas proactivas para preservar la flexibilidad y proteger los márgenes. Actuar con prontitud puede suponer una diferencia significativa en el rendimiento de los proyectos en futuras condiciones fiscales.

Los promotores deben centrarse en aprovechar las ventajas fiscales mientras estén disponibles. Acelerar las deducciones mediante estudios de segregación de costes e incentivos energéticos de la Sección 179D puede ayudar a maximizar el ahorro a corto plazo. También es fundamental reevaluar los plazos del proyecto: invertir ahora en lugar de más tarde puede dar mejores resultados fiscales que aplazarlo.

Además, los promotores deben seguir de cerca los cambios en la política fiscal, ya que podrían afectar a la selección de entidades para nuevos proyectos y a las estrategias de acumulación de capital. También puede ser necesario reevaluar los acuerdos de empresas conjuntas y las estructuras de asociación existentes a la luz de las disposiciones fiscales que expiran y los posibles cambios en los incentivos clave.

Para quienes estén pensando en invertir en una zona de oportunidad, el tiempo es esencial. La entrada en el programa finaliza el 31 de diciembre de 2026, y los proyectos tardan en obtener todas las ventajas fiscales.

Por último, asegúrate de que tu asesor fiscal, tu abogado y tu equipo financiero trabajan juntos. La planificación en todas las áreas te ayudará a sacar el máximo partido de las normas fiscales actuales y a prosperar en un entorno incierto.

Aumento de los costes de construcción y de los aranceles: ¿un punto de inflexión?

Desde 2021 hasta principios de 2023, los costes de los materiales de construcción se dispararon. Con las cadenas de suministro bajo presión y el capital barato alimentando la demanda, los precios subieron rápidamente.

Aunque las cosas se han enfriado un poco en 2024 y principios de 2025, los costes siguen siendo mucho más altos que antes de la pandemia. Con unos tipos de interés más elevados en el mercado, los promotores se enfrentan a una demanda más lenta y sin signos reales de que los precios de los materiales vayan a bajar pronto.

La posibilidad de aranceles nuevos o restablecidos añade otra capa de incertidumbre. Dada la dependencia del sector de la construcción de los materiales importados(se calcula que se importaron bienes por valor de 14.000 millones de dólares para la nueva construcción residencial, lo que representa alrededor del 7% de todos los materiales utilizados en el sector), especialmente acero y aluminio, incluso unos cambios modestos en la política comercial podrían reintroducir volatilidad en los presupuestos de los proyectos.

Oportunidades operativas para los promotores

En el mercado actual, los promotores inteligentes no se limitan a ajustar los presupuestos, sino que se replantean toda su estrategia operativa. Introducir ahora flexibilidad en la planificación financiera, la selección de proyectos y la gestión de la cadena de suministro puede ayudar a las empresas a gestionar mejor el aumento de los costes, los cambios en la política comercial y el futuro impacto de los impuestos.

Centrarse en la gestión de la liquidez y la planificación y el análisis financieros: Los desarrolladores están mejorando los procesos de planificación y análisis financiero (FP&A) para afinar sus modelos de previsión, predecir mejor los escenarios de costes y proteger los márgenes.

Revisar la exposición de los proveedores: Otra área de atención es la gestión de proveedores. La elevada concentración de proveedores en mercados vulnerables a los aranceles se ha revelado como un riesgo clave. Diversificar los proveedores y reevaluar las estrategias de aprovisionamiento es una medida aconsejable.

Ajustar la mezcla de proyectos: Muchos promotores están ralentizando las nuevas construcciones en favor de la adquisición o mejora de propiedades existentes que exigen una menor inversión de capital y ofrecen rendimientos más rápidos. Estos movimientos no son puramente operativos: también tienen importantes implicaciones fiscales. El cambio de nuevas construcciones a proyectos de valor añadido afecta a cómo y cuándo se realizan deducciones como la amortización bonificada y la recuperación de costes, por lo que es esencial que los promotores consulten con asesores fiscales a la hora de ajustar las estrategias de inversión.

Evalúa la entrada en el mercado: Expandirse a regiones con terrenos, mano de obra y materiales más asequibles puede ayudar a compensar las presiones de los costes, reducir el riesgo de las carteras y crear nuevas vías de crecimiento. Una vez más, es fundamental trabajar con un asesor fiscal al principio del proceso, especialmente para comprender las diferencias fiscales estatales y locales que podrían afectar materialmente a los beneficios del proyecto.

Aumentar la resiliencia mediante la alineación estratégica

Los promotores e inversores de bienes inmuebles están volviendo a centrarse en los fundamentos de la disciplina financiera. Muchas empresas están perfeccionando sus capacidades de planificación y análisis financiero (FP&A), actualizando los modelos con más frecuencia, reforzando los controles de costes e incorporando una mayor flexibilidad en cómo y cuándo se despliega el capital. Estas mejoras operativas son fundamentales, sobre todo porque las señales del mercado sugieren una posible ralentización: la construcción de nuevas viviendas ha disminuido, una clásica señal de advertencia temprana de un ablandamiento más amplio de los bienes inmuebles. En un entorno así, las empresas que puedan pivotar con rapidez estarán mucho mejor posicionadas para capear los cambios de la demanda.

La disciplina financiera también debe ir más allá de la gestión de costes. Una planificación eficaz requiere ahora una alineación mucho más estrecha entre los equipos fiscales y financieros. Modelizar los rendimientos después de impuestos, prever los pasivos por impuestos diferidos y optimizar los supuestos de flujo de caja según las nuevas normas ya no es opcional. Los cambios en las amortizaciones extraordinarias, la deducibilidad de intereses y los incentivos a nivel de entidad repercutirán en las estrategias de inversión. La planificación fiscal ya no es sólo un ejercicio de cumplimiento, sino una parte fundamental para maximizar la viabilidad de los proyectos y los beneficios a largo plazo.

Preguntas clave para 2025:

• ¿Estamos aprovechando todas las ventajas fiscales de que disponemos, antes de que desaparezcan?
• ¿Cuál es nuestro escenario negativo si aumentan los costes de los materiales o se suprimen los programas de incentivos?
• ¿Nuestros proyectos actuales permiten la adaptabilidad en el calendario, las fases o el alcance?

Planificar el futuro en un mercado incierto

A medida que avanza 2025, hay una realidad clara: la incertidumbre no va a desaparecer. Los promotores e inversores de bienes inmuebles que incorporen resistencia y adaptabilidad a sus operaciones tendrán una clara ventaja sobre los que esperen a que se den las condiciones perfectas.

Aunque las presiones de los costes, los riesgos arancelarios y los cambiantes incentivos fiscales crean complejidad, también crean oportunidades para las empresas que son proactivas. Reforzar la disciplina financiera, mejorar la planificación de escenarios e integrar la estrategia fiscal en las decisiones de inversión más amplias, situará a las empresas en posición de afrontar lo que venga.

En el entorno actual, la preparación no consiste sólo en defenderse, sino en mantenerse a la ofensiva en un mercado en movimiento.

James Wolcott es socio principal de Kaufman Rossin, donde dirige la práctica de servicios de consultoría empresarial (BCS) y el grupo de asesoramiento sobre fusiones y adquisiciones del sector. Ha prestado servicios de consultoría a muchas de las principales organizaciones del mundo en cuestiones de estrategia, asesoramiento sobre capital y planificación y análisis financieros.

Robert Matt está especializado en asesoramiento fiscal, planificación fiscal y cumplimiento de las obligaciones tributarias de las empresas inmobiliarias y constructoras y sus propietarios.

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