Ampliando el alcance: los impuestos sobre las segundas residencias de Nueva York ya son ley

Si tienes un piso, un piso en propiedad horizontal, una cooperativa o una vivienda de lujo en la ciudad de Nueva York que no cumple los requisitos para ser tu residencia principal, es posible que tengas que hacer frente a nuevos impuestos anuales del Estado de Nueva York. El recargo por "pied-à-terre", que entrará en vigor el 1 de julio de 2026, supone un gasto recurrente que se suma a los impuestos sobre la propiedad ya existentes y, para algunos propietarios, la situación es más complicada de lo que parece a primera vista.

El estado de Nueva York lleva mucho tiempo contando con uno de los programas de auditoría de residencia más rigurosos y sofisticados del país. Durante años, los auditores han analizado minuciosamente los registros de teléfonos móviles, los extractos de tarjetas de crédito e incluso las visitas al veterinario para demostrar que las personas con altos ingresos deben pagar impuestos como residentes.

Históricamente, entre 2010 y 2017, el estado recaudó una media de 1.000 millones de dólares en períodos plurianuales solo gracias a las auditorías de residencia de personas con un elevado patrimonio, y más de 3.000 millones de dólares entre 2022 y 2023 gracias a auditorías que se centraban especialmente en la residencia.

Ahora, con el objetivo de conseguir nuevas fuentes de ingresos procedentes de los no residentes con alto poder adquisitivo que utilizan las infraestructuras locales sin pagar los impuestos sobre la renta municipal, los legisladores han aprobado un nuevo y eficaz mecanismo: los impuestos sobre las segundas residencias de la ciudad de Nueva York.

¿Qué son los impuestos sobre la segunda vivienda?

La nueva ley impone un recargo anual a los bienes inmuebles residenciales de lujo que no sean la residencia principal en la ciudad de Nueva York. A diferencia de los impuestos sobre la propiedad tradicionales, que se aplican de forma uniforme en función del valor catastral, este impuesto se centra específicamente en apartamentos, cooperativas, pisos en propiedad horizontal y viviendas de alto valor que no sean la residencia principal del propietario. Los impuestos están diseñados para aumentar rápidamente en función de la valoración del inmueble:

• Fase 1 (del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028): Las cooperativas y los pisos en propiedad horizontal tienen umbrales de valoración más bajos (1 millón de dólares), pero tipos de impuestos más altos (del 4,0 % al 6,5 %) para compensar los valores de mercado catastrales más bajos. Las viviendas unifamiliares y de entre una y tres familias con valoraciones superiores a 5 millones de dólares se enfrentan a impuestos escalonados que oscilan entre el 0,8 % y el 1,3 %.
• Fase 2 (del 1 de julio de 2028 al 30 de junio de 2031): Se pasa a un modelo de valoración de mercado estandarizado en el que se aplica un tipo fijo del 0,8 % al 1,3 % a todos los tipos de inmuebles con un valor de mercado superior a 5 millones de dólares.

Los propietarios cuyos inmuebles estén sujetos a los impuestos recibirán una notificación antes del 30 de agosto de 2026. Los contribuyentes pueden impugnar una resolución desfavorable presentando pruebas de refutación específicas que demuestren que el inmueble de Nueva York era su residencia principal o la de un familiar, o que el inmueble es la residencia principal de inquilinos que cumplan los requisitos. Si aún no has recibido ninguna notificación, eso no significa que estés a salvo. El plazo de revisión sigue abierto, y el Departamento tiene seis años para auditar cualquier documentación presentada. Ahora es el momento de evaluar tu situación, no después de que comience el periodo de impuestos el 1 de julio.

El problema de la residencia legal:

Una cuestión importante es la aplicación de los impuestos sobre las segundas residencias a "quienes cumplan" los criterios de residencia legal de Nueva York. Según la legislación de Nueva York, se considera que una persona es residente legal si tiene su domicilio en otro lugar y cumple dos requisitos: (1) mantener un lugar de residencia permanente (PPA) en el estado de Nueva York o en la ciudad de Nueva York durante prácticamente todo el año y (2) pasar allí más de 183 días. Las personas consideradas residentes legales del estado de Nueva York o de la ciudad de Nueva York están sujetas a tributación por sus ingresos mundiales, independientemente de su origen.

Técnicamente, si se interpretan las normas al pie de la letra, los residentes legales de la ciudad de Nueva York se enfrentan a una costosa carga de impuestos que se va acumulando. Como el hogar permanente (domicilio) de un residente legal sigue estando fuera de la ciudad de Nueva York, su propiedad en la ciudad no cumple los requisitos para considerarse su residencia principal. Los contribuyentes deben determinar si una propiedad en la ciudad de Nueva York que da lugar a la residencia legal también cumple los requisitos para ser considerada residencia principal, con el fin de evitar el nuevo recargo fiscal por "pied-à-terre". Hasta que el Departamento de Finanzas de la ciudad de Nueva York (DOF) publique más directrices, este riesgo fiscal debería considerarse una posibilidad más que una certeza.

Imagina a un contribuyente cuya residencia principal está en Greenwich, Connecticut, pero que tiene un piso en propiedad en Nueva York valorado en 3,5 millones de dólares. Este contribuyente pasa 200 días al año en Nueva York, lo que lo convierte en residente a efectos fiscales tanto del estado de Nueva York como de la ciudad de Nueva York. Esta persona no solo está sujeta a los impuestos del estado de Nueva York y de la ciudad de Nueva York sobre sus ingresos mundiales, sino también al impuesto sobre la segunda vivienda si la residencia no se considera su residencia principal. En la Fase 1, los impuestos para un piso con una valoración del Departamento de Hacienda de entre 3 y 5 millones de dólares son del 5,25 %, que se aplica al valor total del inmueble y supone un recargo de 183 750 dólares: una prima astronómica que se suma al coste de mantener ese piso en Nueva York.

En resumen: el impacto para los contribuyentes

Estos impuestos cambian de raíz los costes de mantenimiento y las cargas administrativas del sector de los bienes inmuebles de la ciudad de Nueva York. Los propietarios tendrán que determinar y documentar de forma definitiva cada año si sus bienes inmuebles son de uso principal o secundario. Como la relación entre la clasificación de los bienes inmuebles y la residencia a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas está llena de contradicciones legales, solo el tiempo dirá cómo aplicará el estado estos marcos que se solapan. Los contribuyentes pueden esperar un aumento de las inspecciones fiscales a medida que el estado revise las declaraciones (o la falta de ellas), lo que dará lugar a complicaciones administrativas y posibles litigios, ya que los propietarios impugnarán las liquidaciones del estado para comprender a fondo la aplicación y los límites constitucionales de este nuevo impuesto. No debes dar por sentado que ser propietario a través de una entidad te exime del recargo o te libera de las obligaciones de documentación. Las propiedades a nombre de una entidad pueden requerir un análisis minucioso de la condición de propietario afectado, el uso de la propiedad, la ocupación por parte de familiares o inquilinos, y las pruebas disponibles que respalden cualquier solicitud de tratamiento como residencia principal. Navegar por esta encrucijada de alto riesgo requiere una planificación proactiva, documentación precisa y asesoramiento profesional.

Si tienes una propiedad de gran valor en la ciudad de Nueva York que no es tu residencia principal, o si estás gestionando la exposición por días como parte de una estrategia de reubicación más amplia, ahora es el momento de revisar tu situación, no después de que el Departamento de Hacienda te lo notifique en agosto.