7 tendencias en bienes inmuebles que darán forma al sur de Florida en 2023

Este artículo se publicó originalmente el 22 de diciembre de 2022. Se actualizó el 8 de febrero de 2023.

Casi tres años de pandemia de COVID-19 tuvieron un impacto duradero en los mercados inmobiliarios de todo el país. En el sur de Florida, seguimos observando una aceleración de la inmigración de personas y empresas, pero hay otros indicios de que el mercado se está desacelerando.

En el primer semestre de 2022, los inversores y desarrolladores que buscaban sacar provecho del mercado del sur de Florida se beneficiaron de la «tormenta perfecta» que mantuvo al alza los precios de las viviendas: más compradores de gama alta, mayor demanda de viviendas de lujo y aceleración del ritmo de migración hacia el estado. Mientras tanto, un inventario cada vez más pequeño, la falta de tierras, los costos de la construcción en aumento, los problemas de la cadena de suministro y la demanda sostenida siguen contribuyendo al incremento constante de los precios.

No obstante, el mercado de la vivienda empezó a desacelerarse en la segunda mitad del año, y parece que esa tendencia se mantendrá. Realtor.com dice que «el mercado de la vivienda de 2023 podría convertirse en un ‘mercado de nadie’, nada amistoso ni para compradores ni para vendedores».

En Florida, siete tendencias están teniendo el mayor impacto en el mercado inmobiliario local, con repercusiones para inversores, desarrolladores, propietarios y empresas de todos los sectores.

1. Con el aumento de las tasas hipotecarias, hay indicios de que el mercado de la vivienda se está desacelerando

Según la previsión de Realtor.com publicada a principios de diciembre, se espera que los precios de la vivienda en el sur de Florida suban un 3.4% en 2023. Sin embargo, se prevé que el volumen de ventas descienda un 2%. Esta predicción está en línea con los indicadores nacionales que muestran que, si bien los precios pueden aumentar en el próximo año, el número de ventas puede seguir disminuyendo.

A mediados de diciembre, el tipo de interés para un préstamo fijo a 30 años fue del 6.6% y del 6 % para un préstamo fijo a 15 años, ambos con subidas respecto de las semanas anteriores. Esto supone aproximadamente el doble de las tasas observadas en enero de 2022, cuando la tasa de interés para un préstamo fijo a 30 años era del 3.22% y del 2.43% para un préstamo fijo a 15 años.

Se espera que las tasas hipotecarias alcancen un promedio del 7.4% en 2023, incluso por encima de su máximo de alrededor del 7.08%, en otoño de 2022.

Es probable que los posibles compradores vean más viviendas en el mercado en el nuevo año, pero con el aumento de los precios y las tasas de interés, comprar una vivienda será menos atractivo y accesible para muchos compradores.

Es probable que las tasas de interés en rápido aumento ejerzan presión sobre los precios de los bienes inmuebles en todos los sectores y afecten los planes de desarrollo y la suscripción.

2. Migración interestatal acelerada

Más estadounidenses que nunca están buscando trasladarse a una nueva área metropolitana y Miami terminó 2022 siendo uno de los destinos de migración más populares de todas las principales metrópolis de EE. UU. – continuando en la cima desde el último año y medio.

Los neoyorquinos constituyen la mayor parte de las personas que se mudan a Miami, con personas de California, Nueva Jersey, Nueva Inglaterra y otras áreas con impuestos altos que también buscan mudarse aquí. El clima cálido durante todo el año, los potenciales ahorros en impuestos y la relativa asequibilidad de las viviendas y condominios contribuyeron a que muchas personas decidieran reubicarse en el sur de Florida.

Los compradores de Nueva York, Nueva Jersey, Massachusetts y otros estados del norte sienten especial atracción por viviendas más grandes o condominios de primera categoría que ofrecen un sinfín de servicios. Su lista de deseos a menudo incluye espacio de oficina exclusivo, una cocina gourmet amplia, un gimnasio o una piscina privada. Seguimos observando que los desarrolladores modifican sus proyectos para tener en cuenta estos factores.

Este aumento de la demanda de compradores de fuera de la ciudad, que suelen tener más dinero para gastar en viviendas que los compradores locales, ha contribuido a un aumento en los precios de las viviendas en el sur de Florida.

3. Menor demanda y mayor oferta en el mercado inmobiliario del sur de Florida

El precio promedio de venta de una vivienda unifamiliar en el área de los tres condados fue de $568,000 en septiembre de 2022, hasta un 17.1% desde septiembre de 2021, según Miami Realtors. Sin embargo, las ventas de viviendas unifamiliares en la región registraron un descenso del 26.[#1]}% en comparación con septiembre de 2021. Esta tendencia también se observa en el mercado de los condominios, donde las ventas cayeron un 26% y la mediana del precio de venta subió un 19.7%.

Realtor.com pronosticó que el inventario de venta de viviendas existentes aumentaría un 22.8% en 2023, más de cinco veces por encima del aumento del 4% previsto para 2022. Además, predicen un aumento del 5.4% en la mediana del precio de la vivienda existente, que es aproximadamente la mitad del aumento del 10.2% que predijeron para 2022. Esperan que las ventas de viviendas existentes disminuyan un 14.1%, algo más que el descenso del 13.8% que predijeron para 2022.

4. Rápido aumento de las rentas residenciales

A medida que aumente el costo de la propiedad de viviendas, los arrendatarios se enfrentarán a obstáculos similares. Se prevé que el alquiler suba un 6.3% interanual en todo el país, lo que podría a su vez hacer más difícil que los compradores potenciales puedan ahorrar para el pago inicial de una vivienda.

Debido a más de una década de altos precios de las viviendas en relación con los ingresos, más de dos tercios de los residentes del sur de Florida alquilan sus casas (a diferencia de dos tercios de las personas que son propietarias de sus casas, a nivel nacional). En 2022, el condado de Miami-Dade ocupó el puesto número 1 en la lista de los 20 mercados de alquiler más competitivos de RentCafe, con un promedio de 32 inquilinos que competían por un apartamento determinado.

En noviembre de 2022, el alquiler promedio en Miami fue de más de $2,900 por mes, un aumento del 18.22% con respecto a los aumentos de alquiler anteriores. En general, en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, los alquileres son un 18.81% más altos que el año pasado, el mayor incremento de alquiler interanual de todo el país.

Los inversores están mostrando un gran interés en el mercado multifamiliar del sur de Florida, según un informe de Cushman & Wakefield; sin embargo, debido al aumento de las tasas de interés que afectan a la rentabilidad de estas operaciones, se produjo una desaceleración en el volumen de ventas. El elevado costo de la tierra, junto con las altas tasas de interés y costos de construcción, también frenaron el desarrollo de nuevos proyectos multifamiliares de alquiler y condominios.

5. El mercado de oficinas se ha recuperado… por ahora

El mercado de oficinas del sur de Florida se recuperó más rápido de lo esperado. La afluencia de empresas tecnológicas y financieras en los últimos dos años atrajo a más inquilinos al mercado.

En el tercer trimestre de 2022, la tasa global de desocupación de oficinas de Miami-Dade fue del 10.3%, significativamente inferior al 16.9% de finales de 2021; la demanda global de alquileres batió un récord de $49.90 por pie cuadrado, con edificios en algunos submercados que pedían $100 o más por pie cuadrado.

El mercado de oficinas de Miami-Dade registró en el tercer trimestre una absorción neta de 535,100 pies cuadrados, lo que supone un descenso interanual; sin embargo, se espera que aumente en los próximos meses.

Mientras la tasa de edificios vacíos de Miami-Dade sigue baja, otras áreas metropolitanas grandes están atravesando momento difíciles. DEl centro de Manhattan en Nueva York enfrentaba una tasa de edificios vacíos del 22.8% y el centro de Chicago tuvo una tasa sin precedentes del 21.4% a fines de 2022.

Si bien las previsiones para el mercado de oficinas siguen siendo positivas, muchas empresas se plantean reducir el espacio de oficinas ante los temores de recesión. Con la pandemia que demuestra a las empresas que los empleados pueden trabajar desde cualquier lugar, el trabajo híbrido y remoto se está convirtiendo en la norma para muchos oficinistas.

Desde el punto de vista financiero, las empresas que utilizan con éxito modalidades de trabajo híbridas y remotas seguirán buscando un equilibrio entre la reducción del espacio de oficinas, que puede suponer un ahorro a largo plazo, y la rescisión anticipada de los contratos de arrendamiento, que puede acarrear costosas multas.

6. Las vacantes industriales se mantendrán por debajo del 2.5 %

El mercado industrial del sur de Florida era reducido incluso antes de que la pandemia acelerara el paso al comercio electrónico y trajera una afluencia de empresas y residentes a la región. Durante 2021, Miami-Dade registró una absorción de 7.8 millones de pies cuadrados, lo que supuso un récord de absorción industrial. En el 3.° trimestre de 2022, hubo un aumento de 417,000 pies cuadrados de absorción, y se espera que esa cifra siga creciendo.

Se espera que la demanda se mantenga muy fuerte. A finales del tercer trimestre, la tasa de vacantes era del 2.3%, lo que supone un descenso interanual de 80 puntos básicos. Mientras las tasas de vacantes siguen disminuyendo, los precios de los alquileres crecieron un 7.2% interanual, según el Informe industrial del 3.° trimestre de Collier.

7. La recuperación del sector minorista

La combinación de la inmigración de residentes y un renaciente sector turístico tiene a los minoristas ansiosos por pagar por las tiendas físicas en el sur de Florida. Las tasas de vacantes en los condados de Miami-Dade y Palm Beach fueron más bajas en el tercer trimestre del 2022 que antes de la pandemia, durante el primer trimestre de 2019. La tasa de vacantes de Miami-Dade fue del 3.5% durante el tercer trimestre de 2022, frente al 4.4% registrado en 2019; la tasa de vacantes en tiendas minoristas de Palm Beach fue del 3.6% en el tercer trimestre, frente al 5.9% registrado en 2019. La tasa de vacantes en tiendas minoristas de Broward fue del 4.3% en el tercer trimestre, ligeramente superior a la de principios de 2019 (4.1%), pero inferior a la registrada en los dos años siguientes.

En este mercado cambiante, adelantarse a las tendencias es clave para los inversores y desarrolladores que buscan capitalizar la actividad dinámica que tiene lugar en el mercado inmobiliario del sur de Florida. Contáctenos para conocer cómo su empresa puede beneficiarse con estas y otras tendencias en la industria de los bienes inmuebles a partir de 2023 y en adelante.