7 tendencias en bienes inmuebles que darán forma al sur de Florida en 2023

Esta entrada de blog se publicó originalmente el 22 de diciembre de 2022. Se actualizó el 8 de febrero de 2023.

Casi tres años de pandemia de COVID-19 han tenido un impacto duradero en los mercados de bienes inmuebles de todo el país. En el sur de Florida, seguimos observando una aceleración de la inmigración de personas y empresas, pero hay otros signos de que el mercado se está ralentizando.

En el primer semestre de 2022, los inversores y promotores que buscaban sacar provecho del mercado del sur Florida se beneficiaron de la “tormenta perfecta” que siguió haciendo subir los precios de la vivienda: más compradores de alto nivel, mayor demanda de viviendas de lujo y ritmo acelerado de migración al estado. Mientras tanto, la reducción del inventario, la escasez de suelo, el aumento de los costes de construcción, los problemas de la cadena de suministro y la demanda sostenida contribuyeron a una subida constante de los precios.

Sin embargo, el mercado de la vivienda empezó a ralentizarse en la segunda mitad del año, y parece que esa tendencia va a continuar. Realtor.com dice que "el mercado de la vivienda de 2023 podría convertirse en un “mercado de nadie”, no amistoso ni con los compradores ni con los vendedores".

En Florida, hay siete tendencias que están teniendo el mayor impacto en el mercado local de bienes inmuebles, y que afectan a inversores, promotores, propietarios y empresas de todos los sectores.

1. A medida que aumentan los tipos hipotecarios, hay indicios de que el mercado de la vivienda se está ralentizando

Según las previsiones de Realtor.com publicadas a principios de diciembre, se espera que los precios de la vivienda en el sur de Florida aumenten un 3,4% en 2023. Sin embargo, se prevé que el volumen de ventas descienda un 2%. Esta predicción coincide con los indicadores nacionales que muestran que, aunque los precios pueden aumentar el año que viene, el número de ventas puede seguir disminuyendo.

A mediados de diciembre, el tipo de interés de un préstamo fijo a 30 años era del 6,6% y del 6% para un préstamo fijo a 15 años, ambos con aumentos respecto a las semanas anteriores. Esto supone aproximadamente el doble de los tipos observados en enero de 2022, cuando el tipo de interés de un préstamo fijo a 30 años era del 3,22% y del 2,43% para un préstamo fijo a 15 años.

Se espera que los tipos hipotecarios alcancen una media del 7,4% en 2023, incluso por encima de su máximo de alrededor del 7,08% en otoño de 2022.

Es probable que los posibles compradores vean más viviendas en el mercado en el nuevo año, pero con el aumento de los precios y los tipos de interés, la compra de una vivienda será menos atractiva y menos asequible para muchos compradores.

Es probable que el rápido aumento de los tipos de interés ejerza presión sobre los precios de los bienes inmuebles en todos los sectores y afecte a los planes de desarrollo y a la suscripción.

2. Migración interestatal acelerada

Más estadounidenses que nunca buscan trasladarse a una nueva área metropolitana, y Miami terminó 2022 como uno de losdestinos migratorios más popularesde todas las grandes metrópolis de EE.UU., manteniéndose en los primeros puestos desde hace año y medio.

Los neoyorquinos constituyen la mayor parte de las personas que se trasladan a Miami, aunque también buscan mudarse aquí personas de California, Nueva Jersey, Nueva Inglaterra y otras zonas con impuestos elevados. El clima cálido durante todo el año, el posible ahorro de impuestos y la relativa asequibilidad de las viviendas y los apartamentos contribuyeron a que muchos decidieran trasladarse al sur Florida.

A los compradores de Nueva York, Nueva Jersey, Massachusetts y otros estados del norte les atraen especialmente las casas más grandes o los condominios de gama alta que ofrecen una plétora de comodidades. Su lista de deseos suele incluir un despacho, una amplia cocina gourmet, un gimnasio en casa y/o una piscina privada. Seguimos viendo que los promotores revisan sus proyectos para tener en cuenta estos factores.

Este aumento de la demanda por parte de compradores de fuera de la ciudad, que a menudo tienen más dinero para gastar en viviendas que los compradores locales, ha contribuido a un aumento de los precios de las viviendas del sur de Florida.

3. Menor demanda y mayor oferta en el mercado doméstico del Sur Florida

El precio medio de venta de una vivienda unifamiliar en la zona de los tres condados fue de 568.000 $ en septiembre de 2022, un 17,1% más que en septiembre de 2021, segúnMiami Realtors. Sin embargo, las ventas de viviendas unifamiliares en la región registraron un descenso del 26,5% respecto a septiembre de 2021. Esta tendencia también se observa en el mercado de los condominios, con un descenso de las ventas del 26% y un aumento del precio medio de venta del 19,7%.

Realtor.com prevé que el inventario de viviendas existentes en venta aumente un 22,8% en 2023, más de cinco veces su predicción de aumento del 4% para 2022. Además, prevén un aumento del 5,4% en el precio medio de la vivienda existente, que es aproximadamente la mitad del aumento del 10,2% que predijeron para 2022. Esperan que las ventas de viviendas existentes disminuyan un 14,1%, algo más que la disminución del 13,8% que predijeron para 2022.

4. Aumento rápido de los alquileres residenciales

A medida que aumente el coste de la vivienda en propiedad, los inquilinos se enfrentarán a obstáculos similares. Se prevé que el alquiler suba un 6,3% interanual en todo el país, lo que a su vez podría dificultar a los aspirantes a compradores la posibilidad de ahorrar para el pago inicial de una vivienda.

Debido a más de una década de elevados precios de la vivienda en relación con los ingresos, más de dos tercios de los residentes de South Florida alquilan sus viviendas (en comparación, a nivel nacional, dos tercios de las personas son propietarias de sus viviendas). En 2022, el condado de Miami-Dade ocupó el primer puesto en la lista de los 20 mercados de alquiler más competitivos de RentCafe, con una media de 32 inquilinos compitiendo por un piso.

En noviembre de 2022, el alquiler medio en Miami era de más de 2.900 $ al mes,lo que supone un aumento del 18,22% respecto a los aumentos anteriores. En general, en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, los alquileres son un 18,81% más altos que el año pasado, el mayor aumento interanual de los alquileres de todo el país.

Los inversores muestran un gran interés por el mercado multifamiliar del sur de Florida, según un informe de Cushman & Wakefield; sin embargo, debido al aumento de los tipos de interés, que afecta a la rentabilidad de estas operaciones, el volumen de ventas se ha ralentizado. El elevado coste del suelo, unido a los altos tipos de interés y a los costes de construcción, también ha frenado el desarrollo de nuevos proyectos multifamiliares de alquiler y condominios.

5. El mercado de oficinas se ha recuperado… por ahora

El mercado de oficinas del sur de Floridase ha recuperado más rápidamente de lo esperado. La afluencia de empresas tecnológicas y financieras en los dos últimos años ha atraído a más inquilinos al mercado.

En el tercer trimestre de 2022, la tasa global de desocupación de oficinas en Miami-Dade era del 10,3%, significativamente inferior al 16,9% de finales de 2021; el alquiler solicitado global alcanzó un récord de 49,90 $ por pie cuadrado, con edificios en algunos submercados pidiendo 100 $ por pie cuadrado o más.

El mercado de oficinas de Miami-Dade registró en el tercer trimestre una absorción neta de 535.100 pies cuadrados, lo que supone un descenso interanual; sin embargo, se espera que aumente en los próximos meses.

Aunque la tasa de desocupación de Miami-Dade sigue siendo baja, otras grandes metrópolis están atravesando tiempos difíciles. Dl centro de Manhattan en Nueva York se enfrentaba a una tasa de desocupación del 22,8 y el centro de la ciudad Chicago tenía un máximomás alta tasa del 21,4 a finales de 2022.

Aunque las previsiones para el mercado de oficinas siguen siendo positivas, muchas empresas se plantean reducir el espacio de oficinas ante el temor a la recesión. Con la pandemia que muestra a las empresas que los empleados pueden trabajar desde cualquier lugar, el trabajo híbrido y a distancia se ha convertido en la norma para muchos trabajadores de oficina.

Desde el punto de vista económico, las empresas que han tenido éxito con las modalidades de trabajo híbridas y a distancia seguirán buscando un equilibrio entre la reducción de oficinas, que puede suponer un ahorro a largo plazo, y la rescisión anticipada de los contratos de arrendamiento, que puede conllevar costosas penalizaciones.

6. La tasa de vacantes en la industria se mantendrá por debajo del 2,5

El mercado industrial del sur de Floridaestaba tenso incluso antes de que la pandemia acelerara el paso al comercio electrónico y trajera una afluencia de empresas y residentes a la región. Durante 2021, Miami-Dade registróuna absorción de 7,8 millones de pies cuadrados, lo quesupuso un récord de absorción industrial. En el tercer trimestre de 2022, hubo un aumento de 417.000 pies cuadrados de absorción, y se espera que esa cifra siga creciendo.

Se espera que la demanda siga siendo muy fuerte. A finales del tercer trimestre, la tasa de vacantes era del 2,3%, lo que supone un descenso interanual de 80 puntos básicos. Mientras la tasa de vacantes sigue disminuyendo, los precios de los alquileres crecieron un 7,2% interanual, según el Informe Industrial del 3er Trimestre de Collier.

7. Repuntes del comercio minorista

Una combinación de inmigración de residentes y resurgimiento del sector turístico tiene a los minoristas deseosos de pagar por tiendas físicas en el sur Florida. Las tasas de vacantes en los condados de Miami-Dade y Palm Beach eran más bajas en el tercer trimestre de 2022 que antes de la pandemia, durante el primer trimestre de 2019. La tasa de vacantes de Miami-Dade fue del 3,5% durante el tercer trimestre de 2022, frente al 4,4% de 2019; la tasa de vacantes de comercios minoristas de Palm Beach fue del 3,6% en el tercer trimestre, frente al 5,9% de 2019. La tasa de vacantes de locales comerciales de Broward fue del 4,3% en el tercer trimestre, ligeramente superior a la de principios de 2019 (4,1%), pero inferior a la de los dos años siguientes.

En este mercado cambiante, adelantarse a las tendencias es clave para los inversores y promotores que quieran sacar partido de la dinámica actividad del mercado inmobiliario del sur de Florida. Ponte en contacto con Kaufman Rossin para saber cómo puede beneficiarse tu empresa de éstas y otras tendencias de los bienes inmuebles en 2023 y más allá.