5 estrategias para que las compañías de bienes inmuebles administren su flujo de caja

Las órdenes de quedarse en casa y las interrupciones que sufrieron las operaciones comerciales en relación con la pandemia del COVID-19 están afectando a casi todas las clases activos de bienes inmuebles comerciales, lo que está modificando el panorama financiero de muchas empresas, así como sus necesidades de espacio de oficina. Las pérdidas de empleo en la economía también causan preocupación en el mercado de bienes inmuebles residenciales. Se espera que la incertidumbre económica se mantenga por algún tiempo, y la prioridad más importante en este momento para las empresas de bienes inmuebles debería ser la administración de su flujo de caja.

Por el lado de las oficinas, la actividad de arrendamiento mostró signos de desaceleración rápidamente en marzo, con una absorción negativa en cuatro mercados nacionales importantes y mayor cantidad de espacios vacíos en muchos otros, según Colliers. A principios de mayo, el 91 % de los arrendatarios de espacios de oficina respondieron en una encuesta nacional entre lectores de American City Business Journals que el COVID-19 había afectado de manera negativa su negocio.

Por el momento, los alquileres de viviendas multifamiliares parecen estar mejor. Al 6 de mayo, un 80 % de los hogares estadounidenses había pagado al menos parte de la renta, solo unos 1.5 puntos porcentuales por debajo de los números de principios de mayo de 2019. Sin embargo no queda claro si este nivel de pago se mantendrá después de que se agoten los fondos de los cheques de estímulo y pagos extra de beneficios de desempleo. También es probable que las áreas de costos más altos, incluido el sur de Florida, tengan tasas de mora más altas.

Administrar el flujo de caja para los próximos meses es clave. Para hacerlo debe contar con las herramientas de medición y proyección de flujo de caja correctas. Esto incluye modelos de flujo de caja de 13 semanas por cada propiedad, considerando los escenarios más pesimistas posibles.

Calcule el nivel de mora en la renta que puede soportar y sepa en qué porcentaje de mora se quedará sin dinero. Proyecte una duración probable de unos meses de las cuentas en mora, así como qué podría ocurrir si no se resuelven después de ese período.

Con esas mediciones en mente, considere los siguientes cinco pasos para administrar su flujo de caja.

1. Hable con su prestamista

En la mayoría de los bienes inmuebles de alquiler, dos de los gastos más altos son los pagos del préstamo y el impuesto inmobiliario. Comuníquese con su prestamista en forma regular para que esté al tanto de la baja en el negocio, así tenga previsto o no pedir asistencia.

Si tiene propiedades en período de vencimiento del acuerdo de arrendamiento, sería conveniente ajustar sus pronósticos para que concuerden con las condiciones del mercado y hablar sobre estos cambios con sus socios y prestamistas.

En general a la mayoría de los prestamistas no les interesa ejecutar las hipotecas sobre propiedades comerciales o multifamiliares y prefieren coordinar con usted una modificación de su acuerdo de financiamiento. Evalúe pedirle a su prestamista un momento sin pago de intereses, un aplazamiento o una estructuración de su préstamo. Si tiene términos y disposiciones relacionadas con los índices de espacios disponibles y le preocupa que su propiedad pueda estar en riesgo de violarlas, explique la situación a su prestamista y trate de encontrar una solución en conjunto. En la encuestas de lectores de Business Journals, el 69 % de los propietarios que se comunicaron con sus prestamistas o los encargados de servicio de su préstamo para solicitar asistencia informó que su pedido fue atendido.

Por supuesto debe estar preparado para compartir información con su prestamista y tenga en cuenta que es probable que le soliciten información financiera detallada si busca modificar sus acuerdos de financiamiento.

La mayoría de los propietarios de edificios comerciales y de vivienda multifamiliar no reciben préstamos del Programa de protección de pago (PPP); sin embargo, si usted lo recibió, tenga en cuenta que los pagos de intereses son parte de los gastos condonables en los que puede usar los fondos del préstamo.

2. Piense en sus impuestos inmobiliarios

Si todavía está dentro del plazo local, es posible que le convenga solicitar una nueva valuación de su bien inmueble comercial o multifamiliar para reducir la carga del impuesto inmobiliario de su propiedad. Las bajas en los mercados, los defectos de construcción y otros cambios pueden reducir el valor justo de mercado sobre el que se grava su propiedad. Si cree que su valuación no toma en cuenta estas cuestiones, es posible que convenga pedir una nueva tasación. Además, algunos estados ofrecen ajustes de tasaciones relacionadas con catástrofes o diferimiento de los impuestos.

3. Analice otros gastos que pueda recortar o postergar

Si puede esperar para hacer algún gasto, le conviene hacerlo. Además, hable con sus proveedores acerca de modificar las condiciones de pago o solicíteles una extensión de los plazos. Analice cambios en sus proveedores o iniciativas de reorganización que podrían permitirle ahorrar dinero. Si trabaja con una compañía de administración externa, quizá esté en condiciones de renegociar los términos, ofrecerle flexibilidad o implementar medidas de ahorro de costos.

Mantenga los espacios como utilizables, incluso si no tiene inquilinos o están dentro de los grupos que no pueden operar; esto le ayudará a evitar violaciones a sus acuerdos de arrendamiento.

4. Piense en otras formas de acceder a efectivo

Si bien posiblemente el préstamo del programa PPP no esté disponible para usted, el programa federal Main Street Lending y los préstamos por daños económicos ante catástrofes (EIDL, en inglés) pueden ser alternativas para acceder a los fondos que necesita. También es posible que pueda acceder a una línea de crédito de capital de trabajo para cubrir sus necesidades de corto plazo.

Si el espacio de su propiedad no está aprovechado al máximo, quizá podría solicitar la refinanciación de su hipoteca, aunque este no es el mejor momento desde el punto de vista del mercado de préstamos. Muchos bancos han dedicado sus recursos de procesamiento y reservas a los préstamos del PPP, y con el aumento en los edificios vacíos y los índices de mora, quizá no estén dispuestos a enfrentar la incertidumbre con respecto al valor del bien inmueble.

Otra opción a considerar es recurrir a prestamistas no bancarios, como fondos de inversión, prestamistas de oficinas privadas y capitales privados. Si bien pagará tasas de interés más altas, en este momento muchos de estos prestamistas tienen más fondos y recursos de evaluación disponibles que los bancos.

5. Hable con sus inquilinos, ya sean comerciales o de viviendas multifamiliares, para que la renta siga entrando o para negociar planes de pago

En muchos casos, las órdenes de emergencia estatales o locales, suspensiones de desalojos o la propia Ley de ayuda, alivio y seguridad económica contra el coronavirus (CARES) impiden a los propietarios de viviendas multifamiliares y edificios comerciales iniciar juicios de desalojo por falta de pago de la renta. En cualquier caso y según las circunstancias particulares, es poco probable que desalojar a sus inquilinos esa una movida comercial prudente en este contexto. Muchos se recuperarán y volverán a pagar la renta, mientras que la recesión económica podría dificultarle volver a alquilar sus espacios vacíos.

Probablemente valga la pena el esfuerzo de informar a sus inquilinos comerciales acerca de los préstamos del PPP, que contemplan el pago de la renta como gasto condonable, o acerca de otros programas de préstamos disponibles para empresas. También es conveniente sugerirles que analicen si pueden presentar una reclamación de seguro por interrupción de las operaciones comerciales, que podría ayudar a cubrir los pagos de la renta y otras pérdidas.

Esta situación exige ser flexibles y creativos: hable con sus inquilinos de edificios comerciales y multifamiliares para encontrar formas de ayudarlos a pagar la renta. Si tienen depósitos sobre los espacios que alquilan, podrían acordar aplicar parte de esos depósitos al pago de la renta. (Recuerde que esto lo expone a otros riesgos). ¿Tendría sentido bonificar dos o tres meses de renta a cambio de extender el contrato de arrendamiento de su inquilino por dos años o aumentar la renta a principios del año que viene? Evalúe qué tipo de estrategia podría aprovechar para conseguir efectivo sin comprometer su panorama financiero de largo plazo, y recuerde añadir cualquier cambio acordado a las enmiendas del acuerdo de arrendamiento.

La pandemia del COVID-19 es una crisis inusual para el sector de bienes inmuebles, y por consiguiente podría requerir medidas inusuales para mantener la salud de su negocio. Puede contactarme o contactar a otro integrante del equipo de servicios para la industria de bienes inmuebles para obtener más información sobre cómo puede ayudarle Kaufman Rossin a analizar qué estrategias tiene a su disposición para mejorar su liquidez y reducir la salida de dinero y aumentar la entrada durante este momento.