Empresas de bienes inmuebles: abordajes importantes de planificación impositiva antes de fin de año

Muchas empresas de bienes inmuebles pudieron beneficiarse con las medidas de auxilio en el marco del COVID-19 a través de préstamos del Programa de protección de pago (PPP), créditos impositivos, diferimiento de impuestos, cambios temporales en los impuestos y la flexibilización de ciertas normas relacionadas con las Zonas de Oportunidad. Debido a estos cambios, la planificación impositiva de fin de año es más importante que nunca este año.

Algunas extensiones de fechas límites de la zona de oportunidad y flexibilizaciones de reglas terminan el 31 de diciembre de 2020, y ciertas postergaciones impositivas deben aprovecharse antes de que termine el año. Otros cambios pueden afectar su estrategia de capital y hasta sus decisiones en cuanto a bonificaciones en las últimas semanas del año. Siga leyendo para conocer algunos puntos clave para analizar con su asesor de impuestos lo antes posible.

Las fechas límite de la zona de oportunidad se extendieron, pero tal vez usted necesite tomar medidas ahora

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) extendió las fechas límite y «suspendió» las cuentas regresivas para varias disposiciones de las zonas de oportunidad. Puede encontrar detalles en el Aviso 2020-114 del IRS. El IRS también dejó en claro que la declaración de emergencia del presidente Trump relacionada con el COVID-19 significa que todas las zonas de oportunidad están dentro de las áreas de catástrofe declaradas por el Presidente, y varias extensiones y suspensiones están cubiertas a raíz de esto.

Estas son las extensiones más importantes que debería conocer:

• Puede tener tiempo hasta el 31 de diciembre de 2020 para percibir beneficios tributarios al invertir las ganancias de capital generadas entre octubre de 2019 y el 3 de julio de 2020. En el caso de las ganancias de capital registradas después del 3 de julio, usted tiene 180 días para volver a invertir esas ganancias y diferir los impuestos.
• Si tiene un período de verificación de activos que entra del 1 de abril de 2020 al 31 de diciembre de 2020, y su fondo de oportunidad calificado no cumple con el umbral obligatorio del 90 % de activos (fuera de la exención de capital de trabajo) invertido en participaciones de la zona de oportunidad, usted puede desestimar el coeficiente de activos y no percibirá ninguna sanción. Sin embargo, el aviso del IRS no fue claro en cuanto a la verificación de activos de coeficiente de activos para las empresas de la zona de oportunidad calificadas. Por ahora, usted deberá cumplir con los requisitos del umbral de activos para los períodos de verificación de activos de 2021, así que todos los fondos deben preparar un plan para reparar cualquier deficiencia en la verificación cuanto antes.
• Los fondos con períodos de reinversión de ganancias de 12 meses que incluían el 20 de enero de 2020, recibieron hasta 12 meses más para reinvertir en propiedades de la zona de oportunidad. Esté al tanto de cuándo se cumple la fecha límite.
• Para propiedades adquiridas antes del 1 de abril de 2020, los nueves meses desde el 1 de abril al 31 de diciembre no cuentan en su período de mejora sustancial de 30 meses. Aunque, precisamente ahora, ese reloj comienza a marchar de nuevo el 1 de enero de 2021.
• Si su período de protección legal de capital de trabajo para inversiones en efectivo y a corto plazo hubiera terminado en 2020, usted tiene otros 24 meses para invertir esos fondos, siempre que respete su plan de inversión escrito y cumpla con todos los demás requisitos de protección legal de capital de trabajo.

Se espera que los requisitos de declaración de impuestos para los fondos de oportunidades calificados que invierten en zonas de oportunidad se amplíen este año. Consulte con su asesor de impuestos para obtener más información.

La Ley de ayuda, alivio y seguridad económica contra el coronavirus (CARES) proporcionó alivio temporal de las limitaciones sobre deducciones por intereses comerciales

Se amplió la limitación de las deducciones permitidas para gastos por intereses comerciales de la Sección 163(j) del Código de Ingresos Internos al 50 % de los ingresos imponibles ajustados (ATI) del contribuyente, para los años fiscales 2019 y 2020 (después de una reducción al 30 % a partir de 2018). Esta disposición de la Ley de ayuda, alivio y seguridad económica contra el coronavirus (CARES) también permite el uso de sus ATI de 2019 para calcular la limitación para 2020. Nota: Está previsto que el límite del 30 % regrese para el año fiscal 2021.

El año fiscal 2022 traerá nuevas reducciones en la capacidad para descontar los intereses comerciales. Por ahora, los ATI se calculan sin tener en cuenta la depreciación, amortización ni desgaste, pero desde 2022 esos puntos estarán incluidos. Esto podría reducir sus ATI, y por lo tanto, limitar más su deductibilidad de los gastos por intereses. Las estructuras por niveles de la entidad pueden complicar aún más estos cálculos.

Esto tal vez no sea un problema para algunas empresas de bienes inmuebles que prefieren usar el sistema de depreciación alternativo (ADS), el sistema de depreciación alternativo de 40 años para propiedades no residenciales, que sigue siendo una opción. También hay un nuevo ADS de 30 años para propiedades residenciales adquiridas después de 2017.

Cada vez que evalúe una transacción con gran apalancamiento, converse sobre las posibles ramificaciones en términos impositivos con su asesor. Optar por el ADS puede ser una estrategia a considerar para que pueda lidiar con las nuevas limitaciones a la deducibilidad de gastos por interés excedente.

Quizás pueda hacer deducciones más grandes por las pérdidas operativas netas

La Ley de ayuda, alivio y seguridad económica contra el coronavirus (CARES) suspende temporalmente las disposiciones de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) que interrumpieron las pérdidas netas de operación aplicadas a años anteriores (NOL) y limitaron su uso al 80 % de los ingresos imponibles. Más allá de si su empresa de bienes inmuebles es una corporación o una entidad intermediaria, estos son dos cambios importantes para tener en cuenta:

• Para las NOL que se registren en los años fiscales a partir del 1 de enero de 2018 hasta el 31 de diciembre de 2020, usted ahora tiene un período retroactivo de cinco años en el cual puede usarlas.
• Puede usar temporalmente las NOL para compensar totalmente los ingresos imponibles durante los años fiscales permitidos, independientemente de cuándo se generaron las NOL; esto se debe a que la Ley de ayuda, alivio y seguridad económica contra el coronavirus (CARES) suspendió temporalmente la limitación del 80 % de los ingresos imponibles sobre el uso de las NOL.

Es posible que usted quiera aprovechar el traspaso al enmendar o modificar las declaraciones de impuestos de los años fiscales tan remotos como 2013. Si usted registró alguna pérdida este año, considere en reclamarla cuanto antes. Si el IRS aprueba su solicitud, usted recibirá un reembolso, más los intereses, y el IRS anunció que acelerará estas solicitudes de reembolso.

Considere los créditos de auxilio en el marco de la pandemia antes de depositar los impuestos de nómina

Los gobiernos federal, estatales y locales pueden permitir la postergación de varios pagos de impuestos, incluidos los impuestos sobre la renta y de nómina. Algunas de estas postergaciones y créditos pueden complicar un poco más el cálculo de los los próximos pagos estimados de impuestos, así que hable con su asesor de impuestos antes de hacer cualquier depósito en concepto de impuestos sobre la renta o de nómina. Analice cuáles pagos debería hacer antes de finales de 2020 y planifique para los pagos que vencen durante 2021.

Considere el impacto de las reglas propuestas en la participación en beneficios (p. ej., incentivos variables)

En julio, el Departamento del Tesoro y el IRS publicaron las tan esperadas regulaciones propuestas al tratamiento de la participación en beneficios (también conocida como incentivos variables, participación en las ganancias o distribución del rendimiento). Estas son algunas de las explicaciones más importantes sobre la participación en beneficios para las empresas de bienes inmuebles:

• La Sección 1061 de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) se aplica a los fondos de bienes inmuebles, además de otros tipos de fondos de inversión.
• La Sección 1061 no se aplica a las ganancias de la Sección 1231, que son ganancias de una propiedad inmobiliaria o depreciable que se mantuvo durante más de un año, gravable con la tasa de interés más baja para las ganancias de capital. Esto puede incluir ganancias de edificios, maquinaria o convenios que usted utilizó en una profesión o empresa durante un año o más.
• Las sociedades no deberían recaracterizar las ganancias por la participación en beneficios en el Formulario K-1, pero en cambio debería haber una línea para las ganancias de capital a largo plazo con una nota al pie de página que indique que esto quizás necesite recaracterizarse. Esto básicamente deja la decisión de cómo caracterizar los ingresos de participación en beneficios en manos del socio general o administrador del fondo, o a su asesor de impuestos.
• Los REIT que pagan un dividendo por ganancias de capital pueden designar qué porción corresponde a la propiedad que se mantuvo durante más de tres años, pero no es necesario que lo hagan. Sin embargo, si no lo hacen, se asume que todo el dividendo de las ganancias de capital corresponde a la propiedad que se mantuvo durante un año.

Para conocer más, lea la publicación de nuestro blog, «Cambio propuesto a reglas de participación compartida motiva reconsideración estratégica».

Entienda la condonación de préstamos del Programa de protección de pago

Según lo que se establece en este momento, los préstamos del PPP que se condonen no se considerarán en los ingresos imponibles, pero las empresas tampoco pueden deducir gastos pagados con esos fondos. Si obtuvo un préstamo del PPP, mantenga buenos registros de cómo lo gastó. Y analice con sus asesores de impuestos y finanzas si debería solicitar la condonación del préstamo ahora o esperar hasta que haya más información sobre cómo funcionará la condonación.

Las modificaciones en los préstamos y arrendamientos pueden afectar sus impuestos

Si negoció cierto tipo de ayuda con los prestamistas para proteger el flujo el caja, esas modificaciones pueden tener implicaciones contables, financieras e impositivas. Cambios aparentemente menores en las cláusulas de contratos, retrasos acordados en los pagos, ampliaciones de los plazos u otros tipos de ayuda podrían generar ingresos imponibles y/o afectar su contabilidad. Esto incluye las modificaciones a los préstamos tradicionales, las líneas de crédito y otros documentos financieros.

Además, si usted hizo algún tipo de modificación en los arrendamientos de equipos para su oficina, analice estos cambios con su asesor de impuestos. En algunos casos, estos arrendamientos y arrendamientos de capital se tratan como préstamos a los fines impositivos. Eso quiere decir que cualquier ayuda que haya recibido, por ejemplo reducciones en los pagos mensuales, suspensiones temporales en los pagos o demoras en los pagos, pueden considerarse en los ingresos sujetos a impuestos.

Renegociar el arrendamiento en su espacio profesional o los acuerdos de modificación de la renta tal vez no afecte sus impuestos, pero aún así debería compartir los detalles con su asesor de impuestos ya que estos cambios podrían afectar sus informes contables y financieros de fin de año.

Maximice los beneficios impositivos de los gastos de capital

Consulte con su asesor de impuestos sobre si debería descontar, y cómo hacerlo, algunos o todos los costos de los gastos de capital conforme a la Sección 179 del Código de Ingresos Internos, si usar el bono de depreciación o si combinar los dos.

Conforme a la Sección 179 del Código de Ingresos Internos, las empresas pueden descontar algunos o todos los costos de los gastos de capital, incluidos los equipos nuevos o usados y las mejoras a los techos, equipos de calefacción y refrigeración, sistemas de alarma de incendios y sistemas de seguridad en la propiedad comercial. Esto incluye los activos sobre los que no puede tomar el bono de depreciación. El límite de deducción de la Sección 179 para 2020 es $1.04 millones, con un tope de gasto entre $2.59 y $3.63 millones.

El bono de depreciación es del 100 % para el año fiscal 2020. Esto puede permitirle la amortización del precio de compra total del equipo que sea nuevo para usted, o el costo total de las mejoras calificadas, y puede ser menos restrictivo que la Sección 179. La Publicación 946 del IRS detalla cómo depreciar una propiedad.

La Ley de ayuda, alivio y seguridad económica contra el coronavirus (CARES) ha impulsado el bono de depreciación este año, con una supervisión a la TCJA de 2017 que clasificaba a la propiedad elegible para mejoras (QIP) como que tenía una depreciación a 39 años, lo que también la hacía inelegible para el bono de depreciación. La QIP abarca la mayoría de las mejoras no estructurales hechas en el interior de un edificio comercial. Ahora esto se clasifica como que tiene una depreciación de 15 años y es elegible para el bono de depreciación del 100 %.

Estos cambios a la QIP se aplican de forma retroactiva a las propiedades adquiridas y en funcionamiento después del 31 de diciembre de 2017. Si cree que tiene una QIP en los años anteriores, hable con su asesor de impuestos para saber cuáles son los próximos pasos a seguir, si es que dar alguno. Puede tener sentido que quizás usted quiera enmendar sus impuestos de 2018 y 2019 (si no lo hizo aún) para reclamar la depreciación adicional, pero los costos de cumplimiento pueden exceder cualquier beneficio posible.

No pase por alto los beneficios de la segregación de costos

Los desarrolladores, compradores y propietarios de bienes inmuebles comerciales a menudo pasan por alto los beneficios de un estudio de segregación de costos debido a la idea de que el estudio solo arrojará una diferencia temporal en cómo un edificio es depreciado. Sin embargo, un análisis de la segregación de costos basado en la ingeniería puede resultar en aplazamientos significativos de impuestos, un aumento en el flujo de caja y un incremento en el capital disponible de inmediato para proyectos nuevos.

La segregación de costos presta atención a los costos asociados a la construcción o compra de una propiedad comercial o de alquiler residencial con el objetivo de asignar los costos al bien inmueble o a la propiedad personal. Hable con su asesor de impuestos para conocer más acerca de estos beneficios.

Aproveche al máximo su deducción para ingresos comerciales calificados

Si su empresa de bienes inmuebles es una entidad intermediaria, es posible que usted continúe recibiendo una reducción del 20 % sobre los ingresos comerciales calificados (QBI), lo que puede reducir su tasa de interés máxima efectiva para 2020. Y las entidades intermediarias mantienen la deducción en los impuestos estatales y locales a nivel de entidad.

Los contribuyentes que solicitan la deducción de QBI en su declaración ahora deben mostrar cómo calcularon el QBI con el Formulario 8995. Cada actividad comercial o negocio calificado es independiente y requiere su propio formulario 8995. Si usted agregó cualquiera de sus actividades el año pasado, siga usando esa incorporación este año.

Las limitaciones y restricciones a la deducción en los QBI están establecidas a nivel del propietario. La planificación para el final del año 2020 debe incluir una discusión sobre los salarios, los tiempos y la distribución de ingresos para maximizar la deducción del año fiscal.

Preste atención a los cambios del Formulario K-1

Hay algunos cambios relacionados con el Formulario K-1 para las empresas de bienes inmuebles estructuradas como sociedades.

A partir del año fiscal 2020, las sociedades tendrán la obligación de informar la cuenta de capital de cada socio con el método de capital con base tributaria. Si bien se esperaba que esto se aplicara a los K-1 de 2019, la Orden 2019-66 lo pospuso hasta 2020.

El IRS publicó instrucciones provisorias anticipadas relacionadas con el informe de capital con base tributaria el 22 de octubre de 2020. Estas instrucciones indican que las sociedades deberían calcular las cuentas de capital societario usando el enfoque transaccional como método de base tributaria e informar las contribuciones de los socios, la porción de los ingresos y las pérdidas netas de la sociedad, los retiros y las distribuciones, y otros aumentos o disminuciones usando los principios de base tributaria.

Las instrucciones provisorias también proporcionaron varios métodos permitidos para calcular la base tributaria a las sociedades que no han llevado registros de las cuentas de capital con base tributaria. En esos casos, el saldo de la cuenta de capital con base tributaria de cada uno de los socios a partir de 2020 puede calcularse usando uno de estos métodos:

• Método de base externa modificada
• Método de capital imponible previamente modificado
• Método de la Sección 704(b), según se describe en las instrucciones, incluidas las reglas especiales para sociedades que cotizan en la bolsa

El IRS también solicitó la opinión de socios sobre otros métodos posibles de informe de cuentas de capital. Además, la agencia dijo que tiene la intención de publicar una orden para condonar sanciones para el año fiscal 2020: no evaluará a una sociedad por errores en el informe de los saldos de las cuentas nuevas de los socios si se «ocupan razonable y prudentemente» de seguir las instrucciones.

Como recordatorio, al año fiscal 2019, los nombres, tipos y números de identificación tributaria de las entidades excluidas deben incluirse en el Formulario K-1, junto con la información del beneficiario individual. El IRS publicó una sección de preguntas y respuestas útiles para ayudar con el informe de entidades excluidas.

Otras consideraciones de la planificación de fin de año

• Evalúe si tiene todos los Formularios W9 y W8 actualizados de todos sus socios. Algunos de estos formularios tienen fechas de vencimiento y quizás tengan que volverse a completar y firmar.
• Si tiene inversores extranjeros o conexiones comerciales en el extranjero (como prestamistas), debe prepararse para presentar más información este año a su asesor impositivo. Esto puede incluir W-8, copias de los acuerdos de préstamos, etc.
• Si todavía no lo hizo, considere evaluar nuevamente la administración del flujo de caja para ayudar a su empresa a sobrellevar la incertidumbre adicional de los próximos meses.

Contacte a su asesor de impuestos de Kaufman Rossin para conocer más sobre estas disposiciones relacionadas con los impuestos, los requisitos de la zona de oportunidad, la condonación de préstamos del PPP y otros factores que podrían afectarlo a usted o a su empresa al planificar para el próximo año.