8 tendencias en la industria de los bienes inmuebles que le están dando forma al sur de Florida en 2022

Dos años de la pandemia de COVID-19 parecen haber tenido un impacto duradero en los mercados de bienes inmuebles de todo el país. En el sur de Florida, seguimos observando una inmigración acelerada de personas y empresas, tendencias que están afectando a todas las industrias.

Los inversionistas y desarrolladores que buscan capitalizar el mercado del sur de Florida siguen tranquilos gracias a la «tormenta perfecta» combinada que sigue aumentando los precios de las viviendas: más compradores de alto nivel, mayor demanda de viviendas de lujo y un ritmo acelerado de migración hacia el estado. Un inventario cada vez más pequeño, la falta de tierras, los costos de la construcción en aumento, los problemas de la cadena de suministro y la demanda sostenida siguen contribuyendo al incremento constante de los precios.

Mientras tanto, la National Association of Realtors «espera que la demanda de bienes inmuebles comerciales se fortalezca en 2022».

En Florida, son ocho las tendencias que están teniendo el mayor impacto en el mercado local de bienes inmuebles y afectan a inversionistas, desarrolladores, negocios y propietarios.

1. A pesar del aumento de las tasas de interés, los precios de las viviendas en los EE. UU. siguen subiendo

Los expertos esperan que los precios de las viviendas sigan aumentando este año, pero las predicciones sobre la magnitud del aumento varían ampliamente. A principios de año, Fannie Mae dijo que los precios de las viviendas en los EE. UU. subirán el 11.2 % a lo largo de este año, seguidos de un aumento más modesto en 2023. La encuesta de fines de 2021 de la National Association of Realtors de más de 20 expertos en economía y viviendas predijo que se espera que los precios de las viviendas aumenten un 5.7 % para fines de 2022. En marzo, Bank of America predijo un aumento de los precios del 10 % durante 2022.

El Federal Open Market Committee aumentó la tasa de los fondos federales en un 0.25 % en marzo y se espera que suba a entre el 2.1 % y el 3.6 % para fin de año a través de una serie de aumentos de las tasas. Las tasas de interés de hipotecas ya superaron el 5 %, en comparación con alrededor del 3 % durante 2021.

Es probable que las tasas de interés en rápido aumento ejerzan presión sobre los precios de los bienes inmuebles en todos los sectores y afecten los planes de desarrollo y la suscripción.

2. Migración interestatal acelerada

Más estadounidenses que nunca buscan reubicarse en una nueva área metropolitana, y Miami comenzó el año 2022 como el destino de migración más popular de todas las principales áreas metropolitanas de los EE. UU., luego de mantener ese título durante toda la segunda mitad de 2021 también.

Los neoyorquinos constituyen la mayor parte de las personas que se mudan a Miami, con personas de California, Nueva Jersey, Nueva Inglaterra y otras áreas con impuestos altos que también buscan mudarse aquí. El clima cálido durante todo el año, los potenciales ahorros en impuestos y la relativa asequibilidad de las viviendas y condominios contribuyeron a que muchas personas decidieran reubicarse en el sur de Florida.

Los compradores de Nueva York, Nueva Jersey, Massachusetts y otros estados del norte sienten especial atracción por viviendas más grandes o condominios de primera categoría que ofrecen un sinfín de servicios. Su lista de deseos a menudo incluye espacio de oficina exclusivo, una cocina gourmet amplia, un gimnasio o una piscina privada. Seguimos observando que los desarrolladores modifican sus proyectos para tener en cuenta estos factores.

Este aumento de la demanda de compradores de fuera de la ciudad, que suelen tener más dinero para gastar en viviendas que los compradores locales, ha contribuido a un aumento en los precios de las viviendas en el sur de Florida.

3. Alta demanda y oferta reducida en el mercado interno del sur de Florida

La afluencia de nuevos compradores e inversores aceleró la demanda de bienes inmuebles residenciales. El precio de venta promedio de una vivienda unifamiliar en el área de los tres condados era de $515,00 en enero de 2022, un 18.4 % más que en enero de 2021, según Florida Realtors. El precio medio de un condominio aumentó a $290,000, es decir, un 23.4 %.

Los precios de las viviendas unifamiliares combinados con un inventario muy limitado están frenando las ventas, que disminuyeron un 2.6 % interanual en el primer trimestre de 2022, a pesar de que la inmigración siguió acelerándose. La oferta no sigue el ritmo de la demanda. En diciembre de 2021, había tan solo la mitad de la cantidad de listados activos de viviendas unifamiliares que había a fines de 2020.

Las cosas fueron un poco diferentes en el mercado de condominios, donde el volumen de ventas cayó un 4.4 % desde el primer trimestre de 2021 hasta el mismo período de 2022.

Una proporción cada vez mayor de compradores exitosos paga en efectivo: aproximadamente el 40 % de las viviendas que se vendieron en Miami-Dade en enero fueron transacciones en efectivo, y el 41 % de las ventas totales en el condado de Broward no involucraron hipotecas.

4. Rápido aumento de las rentas residenciales

Debido a más de una década de altos precios de las viviendas en relación con los ingresos, más de dos tercios de los residentes del sur de Florida alquilan sus casas (a diferencia de dos tercios de las personas que son propietarias de sus casas, a nivel nacional). Durante 2021, los alquileres en la región aumentaron más rápido que en cualquier otro lugar del país.

A partir del 1 de marzo de 2022, el alquiler promedio de un apartamento de una habitación en Miami fue de más de $2,400 al mes, un aumento del 52 % desde 2021. En general, en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, los alquileres aumentaron alrededor del 36 % durante 2021. Los analistas esperan que continúe el aumento de los alquileres, aunque a un ritmo más lento que en 2021.

Los inversionistas están mostrando un gran interés en el mercado multifamiliar del sur de Florida. Las ventas alcanzaron un récord de $11.4 mil millones durante 2021, y los precios por apartamento también marcaron récords. Se espera que se completen cerca de 18,000 apartamentos adicionales este año, pero es probable que el mercado de inversión multifamiliar siga siendo muy fuerte.

5. Más equilibrio entre la demanda suburbana y urbana de bienes inmuebles

Las prioridades de los compradores cambiaron durante la pandemia, y ahora quieren cocinas grandes para preparar más comidas en casa, habitaciones amplias y un espacio de oficina exclusivo, así como proximidad a espacios abiertos al aire libre. Para quienes esperan trabajar desde casa a largo plazo, los extensos viajes al trabajo ya no son una gran preocupación.

El resultado: más interés en la vida suburbana, sobre todo entre las personas que se mudan al sur de Florida desde fuera de la ciudad.

Sin embargo, el deseo de vida urbana sigue siendo fuerte. Como muchas personas volvieron a trabajar en la oficina y las ciudades reabrieron los comercios minoristas, el entretenimiento y los restaurantes, la demanda en las áreas urbanas está aumentando nuevamente.

La escasez de tierra sigue siendo un factor importante que afecta al sector de bienes inmuebles del sur de Florida. Nuestras fronteras geográficas con el este y el oeste crean un paisaje complejo para los desarrolladores que buscan cubrir la demanda creciente. Para propiciar desarrollos más grandes y responder a las necesidades cambiantes de los compradores e inversores, es esperable que la tendencia sea aprovechar más las tierras fuera del núcleo urbano, principalmente en North Palm Beach o South Dade, como también vecindarios que antes se consideraban menos deseables.

6. La sorprendente recuperación del mercado de oficinas

El mercado de oficinas del sur de Florida se recuperó más rápido de lo esperado. La afluencia de empresas de tecnología y finanzas en el sur de Florida atrajo a más inquilinos al mercado, y la mayoría de las empresas no están reduciendo su espacio de oficinas a pesar del aumento del trabajo remoto.

Las encuestas sugieren que las empresas están considerando reducir los espacios de oficinas en solo un 1 % al 2 %, en promedio. Las razones incluyen una preferencia por los arreglos de trabajo híbridos sobre el trabajo totalmente remoto, la incomodidad de los empleados con los espacios muy poblados, además de la necesidad de tener espacios de oficina atractivos y abiertos para atraer talento en un mercado reducido.

En el primer trimestre de 2022, la tasa general de oficinas vacías en Miami-Dade fue del 16.5 %, por debajo del 16.9 % a fines de 2021; la renta solicitada en general alcanzó un récord de $46.92 por pie cuadrado, con edificios en algunos submercados que cobran $100 por pie cuadrado o más.

El mercado de oficinas de Miami-Dade experimentó una absorción neta en el primer trimestre de 451,818 pies cuadrados, además de 643,000 pies cuadrados de absorción neta durante 2021. Esa es una historia muy diferente a la del mercado nacional de oficinas, con su absorción negativa durante 2021 y principios de 2022.

7. Las vacantes industriales se mantendrán por debajo del 2.5 %

El mercado industrial del sur de Florida era reducido incluso antes de que la pandemia acelerara el paso al comercio electrónico y trajera una afluencia de empresas y residentes a la región. Durante 2021, Miami-Dade experimentó 7.8 millones de pies cuadrados de absorción, lo que marcó un récord de absorción industrial.

Se espera que la demanda se mantenga muy fuerte. En todo el sur de Florida, se espera que las tasas de vacantes industriales se mantengan por debajo del 2.5 %, mientras que se prevé que los alquileres crezcan entre un 6 % y un 10 %.

El interés de los inversionistas en los almacenes también sigue siendo alto. Por ejemplo, CenterPoint Properties dijo que planea invertir entre $150 millones y $200 millones en terrenos y edificios industriales de la región durante 2022.

8. La recuperación del sector minorista

La combinación de la inmigración de residentes y un renaciente sector turístico tiene a los minoristas ansiosos por pagar por las tiendas físicas en el sur de Florida. Las tasas de vacantes en los condados de Miami-Dade y Palm Beach fueron más bajas en el primer trimestre de 2022 que antes de la pandemia, durante el primer trimestre de 2019. La tasa de vacantes de Miami-Dade fue del 3.7 % durante el primer trimestre de 2022 en comparación con el 4.4% en 2019. La tasa de vacantes en tiendas minoristas del condado de Palm Beach fue del 4.3 % en comparación con el 5.9 % en 2019. La tasa de vacantes en tiendas minoristas del condado de Broward fue del 4.7 % en el primer trimestre de 2022, más alta que la tasa del 4.1 % a principios de 2019, pero más baja de lo que había sido en los dos años siguientes.

Los consumidores están comprando, lo que impulsó un crecimiento de las ventas minoristas de más del 20 % durante 2021, y se espera un mayor crecimiento este año. Vale la pena señalar que las ventas minoristas de 2021 fueron más de un 22 % más altas que las ventas previas a la pandemia de 2019 (en 2020, se vio un crecimiento muy modesto de las ventas minoristas).

A nivel nacional, más minoristas están subcontratando sus departamentos de bienes inmuebles como una forma de acceder a una experiencia adicional y permanecer flexibles mientras el mercado minorista experimenta cambios rápidos.

Tendencias emergentes

Además de esas tendencias principales, varias tendencias emergentes pueden influir en el mercado de bienes inmuebles del sur de Florida durante 2022.

Las sanciones de EE. UU. a los rusos a raíz de la invasión de Ucrania por parte de Rusia pueden afectar el mercado de bienes inmuebles del sur de Florida. En Sunny Isles Beach y otras ciudades, los compradores e inversores rusos suelen ser un grupo demográfico considerable. Las sanciones dificultarán que los inversores interesados ​​viajen desde Rusia para ver propiedades y transfieran dinero para las compras. En algunos casos, las cuentas bancarias o los activos de bienes inmuebles de dueños de propiedades rusos podrían congelarse o el Gobierno de los EE. UU. podría tomarlos.

Más cerca de casa, el estado de Florida recibió $676 millones en fondos para ayudar a los propietarios afectados por el COVID-19, como parte de la Ley del Plan de Rescate de Estados Unidos de 2021. El Departamento de Oportunidades Económicas de Florida supervisará la distribución de esta ayuda hipotecaria. También podemos ver ciudades que ofrecen asistencia de alquiler.

A nivel nacional, las ejecuciones hipotecarias residenciales han aumentado constantemente desde mediados de 2021, cuando caducaron las moratorias de ejecución hipotecaria. Los expertos predicen un aumento gradual de las ejecuciones hipotecarias. Eso podría conducir a un aumento en el inventario e incluso a una serie de ventas en descubierto.

En este mercado acelerado, estar informado sobre las tendencias emergentes es clave para los inversores y desarrolladores que buscan aprovechar la emocionante actividad que hay en el sur de Florida. Contáctenos para conocer cómo su empresa puede beneficiarse con estas y otras tendencias en la industria de los bienes inmuebles a partir de este año y en adelante.