Empresas inmobiliarias: no postergue la planificación impositiva

Este artículo se publicó antes, el 7 de noviembre de 2018. Se actualizó el 15 de noviembre de 2019.

Los cambios en las normas para zonas de oportunidad, incentivos variables (es decir participación empresarial en inversiones) y generación de informes podrían impactar su factura de impuestos en 2019

Con el impacto actual de la Ley de Impuestos y Recorte de Impuestos, sentarse a planificar sus impuestos de fin de año con sus asesores es más importante que nunca. Y los nuevos requisitos de métodos de imputación contable y generación de informes pueden implicar incluso más preparación y planificación para empresas de bienes inmuebles, para prepararse para la temporada de impuestos.

Aproveche al máximo la nueva deducción para ingresos comerciales calificados (QBI)

Los propietarios de algunas entidades intermediarias seguirán recibiendo una deducción del 20 % en los ingresos comerciales calificados, lo que puede reducir efectivamente su tasa impositiva efectiva máxima para 2019. Esas entidades incluyen corporaciones regidas por el subcapítulo S, sociedades y algunas compañías de responsabilidad limitada. Existe otra ventaja para esas entidades: mantienen la deducción en los impuestos locales y estatales a nivel de la entidad.

También tenga en cuenta que los contribuyentes que solicitan la deducción de QBI en su declaración ahora deben mostrar cómo calcularon el QBI con el formulario 8995. Cada actividad comercial o negocio calificado es independiente y requiere su propio formulario 8995.

Las limitaciones y restricciones a la deducción en los QBI están establecidas a nivel del propietario. La planificación para el final del año 2019 debe incluir una discusión sobre los salarios, los tiempos y la distribución de ingresos para maximizar la deducción del año fiscal.

Las inversiones en zonas de oportunidad requieren otros informes

Las zonas de oportunidad pueden ofrecer beneficios fiscales para desarrolladores, inversores y fondos de inversión en biene inmuebles, a través de la oportunidad de diferir las ganancias de capital al invertir en ciertas comunidades económicamente vulnerables. Cuanto más tiempo tenga la propiedad, mayor será el beneficio. Si difiere sus ganancias en inversiones dentro de la zona de oportunidades por 10 años, no pagará impuestos sobre la apreciación de su inversión.

Para 2019, los Fondos de Oportunidad Calificados deberán presentar más información al IRS a través del nuevo formulario 8996. Los fondos deben informar el valor de las propiedades comerciales, número de área en virtud del censo de cada propiedad, el valor de las inversiones asignadas a cada área, la valoración actual de cada inversión y otra información.

Posiblemente su asesor de impuestos necesite más información acerca de sus inversiones en zonas de oportunidad.

Evalúe el impacto de vender un bien o su participación en una sociedad

La Sección 1061 de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos dice que si vende un bien de capital que tuvo durante menos de tres años, cualquier incentivo variable (participación comercial) que haya ganado sobre la venta de dicho bien se debe recategorizar de ganancia de capital de largo plazo a ganancia de capital de corto plazo. Mientras que las ganancias de capital de largo plazo pagan impuestos por el 20 %, las ganancias de capital de corto plazo están gravadas a su porcentaje de impuesto a los ingresos habitual. El IRS todavía no publicó ningún documento guía para saber qué bienes están alcanzados y cuáles no por esta sección.

Si vende lo que podría considerarse un bien de capital que tiene desde hace menos de tres años, consulte a su profesional especialista en impuestos.

Mayor beneficio de amortizaciones adicionales y segregación de costos

La depreciación adicional es un método de depreciación acelerada, que le permite hacer una deducción adicional el primer año en el que tiene la propiedad calificada. En virtud de la nueva ley tributaria, las reglas tuvieron dos modificaciones: la porción que se puede amortizar y los tipos de bienes elegibles.

Anteriormente, la depreciación adicional era calculada al 50% de la base de la propiedad elegible, y solo las propiedades nuevas calificaban. En el caso de propiedades adquiridas después del 27 de septiembre de 2017 y hasta finales de 2022, se podía depreciar el 100% de la base. Y la propiedad podía ser "utilizada", siempre que sea nueva para el contribuyente. Ambos cambios ofrecen ventajas importantes para las empresas inmobiliarias.

Además, los desarrolladores, compradores y propietarios de inmuebles comerciales con frecuencia pasan por alto los beneficios de un estudio de segregación de costos, ante la percepción de que el estudio simplemente dará como resultado una diferencia de tiempo en cómo se deprecia una construcción. Sin embargo, un análisis de la segregación de costos basado en la ingeniería puede resultar en aplazamientos significativos de impuestos, un aumento en el flujo de caja y un incremento en el capital disponible de inmediato para proyectos nuevos. Una segregación de costos implica una mirada sobre los costos asociados a la construcción o compra de un bien inmueble comercial o una propiedad residencial para alquilar.

Consulte a su asesor impositivo sobre las propiedades que considera puedan calificar para una amortización adicional o una segregación de costos.

Limitaciones sobre la deducción de gastos por intereses

La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos amplió los límites para deducir intereses a todas las empresas y grupos controlados con recibos de ingresos brutos que superen los $25 millones, incluidas sociedades de bienes inmuebles. El tope de la deducción por intereses es el ingreso de interés más un 30 % de EBITDA, lo que limitó el interés excedente que muchas empresas solían deducir.

Esto puede no ser un problema para muchas empresas de bienes inmuebles que optan por usar el sistema de amortización alternativo (ADS, en inglés). La nueva ley tributaria mantiene el sistema de amortización alternativo de 40 años para bienes inmuebles no residenciales. La buena noticia es que hay un nuevo período de ADS de 30 años para propiedades residenciales adquiridas después de 2017.

Cada vez que evalúe una transacción con gran apalancamiento, converse sobre las posibles ramificaciones en términos impositivos con su asesor. Optar por ADS puede ser una estrategia a considerar para que pueda lidiar con las nuevas limitaciones a la deducibilidad de gastos por interés excedente.

Ahora las sociedades deben reportar su capital de base tributaria

Ya no hay opciones para las sociedades en términos de cómo reportar la cuenta de capital de cada socio con fines impositivos. Ahora es obligatorio reportar la cuenta de capital de cada socio con el método de capital con base tributaria. Si no hizo un seguimiento de esto antes, es momento de empezar. Hable con su asesor de impuestos para saber si los nuevos requisitos lo alcanzan y qué debe hacer para estar conformado.

Más requisitos de reporte para inversores, prestamistas extranjeros

Si tiene inversores extranjeros o cualquier tipo de relación comercial en el extranjero (como un prestamista), debe reunir los formularios W-8 firmados y actualizados y prepararse para presentar más información este año a su asesor impositivo.

Prepárese para los cambios en virtud de Schedule K-1

Además del requisito de reporte de la cuenta de capital de base tributaria y la nueva planilla de QBI, Schedule K-1 (porción de ingresos de los socios, deducciones, créditos, etc.) también sufrirá cambios en el año fiscal 2019. Si bien el formulario todavía no está terminado, el IRS informó en un comunicado de prensa que los cambios están "orientados a mejorar la calidad de la información proporcionada por las sociedades". En noviembre publicó un borrador del formulario 2019 con varias incorporaciones, como:

• Ahora se deben incluir los nombre y números de identificación tributaria desestimados de las entidades, junto con la información de cada beneficiario individual.
• Si se asigna una ganancia o pérdida de conformidad con 704(c) a un socio, ahora la norma K-1 exige informar la porción de ganancia o pérdida no reconocida.
• Los bienes aportados a una sociedad se deben valorar a través del método de reporte de cuenta capital de base tributaria.

Contacte a su asesor de impuestos de Kaufman Rossin para obtener más información acerca de estas y otras disposiciones tributarias que podrían afectarlo o afectar a su empresa al planificar para el año entrante.